香港恒生大學經濟及金融學系於2026年10月22日（星期四）舉行經濟及金融公開講座系列的第二場講座。Albert Ngai博士主講「金融如何推動房地產，亦如何失靈」。
Albert Ngai博士是會計師及企業融資從業員，擁有超過30年經驗。他曾任高級管理及財務職位，參與融資、併購，以及總值數十億港元的「白武士」重組與拯救交易。2005年，他帶領團隊協助一家印度大型貿易企業集團取得5億港元融資，並完成一項新翻修酒店物業的收購。2023年，他領導顧問工作，協助香港其中一家最大的資助房屋管理集團進行一項價值1.7億港元的資產出售。2024年，他擔任一家本地科技「獨角獸」上市前融資的財務顧問。
講座對象是有志投身投資銀行、企業融資或財務顧問，並希望了解當流動性緊縮衝擊物業市場時，慣常的金融安排如何失靈的學生。Ngai博士先重溫連接香港與美國的利率傳導渠道。學生逐步理清套戥機制。當有效聯邦基金利率上升，資金流出港元，香港金融管理局買入港元，貨幣基礎收縮，香港銀行同業拆息（HIBOR）隨之上升。當聯邦基金利率下跌，資金流回港元，貨幣基礎擴張，HIBOR隨之下跌。HIBOR緊貼有效聯邦基金利率，港元匯率則保持穩定。他同時提醒，聯邦基金利率這種隔夜無抵押銀行同業拆借利率，在學術討論中常用作貨幣政策的代理指標，但為衍生工具定價或為企業現金流估值時，最常用的並不是這個利率。
這個機制確立之後，講座轉到金融如何令房地產失靈。Ngai博士帶學生回顧香港的盛衰周期，包括1890至1894年的雙重失靈。當時銀行恐慌與鼠疫同時襲來。1894年鼠疫之後，太平山區（Tai Ping Shan）被清拆重建。近8萬名居民因憂慮西式醫療及軍事介入，離開香港前往中國內地。貿易停頓，物業市場亦陷於停頓。
這些正是「房地產金融與投資」副修課程要回答的問題。副修專為修讀工商管理（榮譽）學士（金融及銀行學）的學生而設，在學位以外加入一條專業路徑，包括七個專門科目：城市與房地產經濟學；房地產法律、金融與監管框架；城市規劃與土地法；房地產測量、估價與表現分析；房地產金融與投資；房地產發展實務與融資；以及房地產作為全球資產。這條路徑獲皇家特許測量師學會（RICS）按「估值」（Valuation）路線認可。學生亦會完成副修課程中的專業實務挑戰，把課堂所學放到實務導向的問題上檢驗。修讀認可路線的學生，畢業後可透過相關工作經驗及RICS專業能力評核（Assessment of Professional Competence），邁向專業測量師資格。