香港恒生大学经济及金融学系于2026年10月22日（星期四）举行经济及金融公开讲座系列的第二场讲座。Albert Ngai博士主讲“金融如何推动房地产，亦如何失灵”。
Albert Ngai博士是会计师及企业融资从业员，拥有超过30年经验。他曾任高级管理及财务职位，参与融资、并购，以及总值数十亿港元的“白武士”重组与拯救交易。2005年，他带领团队协助一家印度大型贸易企业集团取得5亿港元融资，并完成一项新翻修酒店物业的收购。2023年，他领导顾问工作，协助香港其中一家最大的资助房屋管理集团进行一项价值1.7亿港元的资产出售。2024年，他担任一家本地科技“独角兽”上市前融资的财务顾问。
讲座对象是有志投身投资银行、企业融资或财务顾问，并希望了解当流动性紧缩冲击物业市场时，惯常的金融安排如何失灵的学生。Ngai博士先重温连接香港与美国的利率传导渠道。学生逐步理清套戥机制。当有效联邦基金利率上升，资金流出港元，香港金融管理局买入港元，货币基础收缩，香港银行同业拆息（HIBOR）随之上升。当联邦基金利率下跌，资金流回港元，货币基础扩张，HIBOR随之下跌。HIBOR紧贴有效联邦基金利率，港元汇率则保持稳定。他同时提醒，联邦基金利率这种隔夜无抵押银行同业拆借利率，在学术讨论中常用作货币政策的代理指标，但为衍生工具定价或为企业现金流估值时，最常用的并不是这个利率。
这个机制确立之后，讲座转到金融如何令房地产失灵。Ngai博士带学生回顾香港的盛衰周期，包括1890至1894年的双重失灵。当时银行恐慌与鼠疫同时袭来。1894年鼠疫之后，太平山区（Tai Ping Shan）被清拆重建。近8万名居民因忧虑西式医疗及军事介入，离开香港前往中国内地。贸易停顿，物业市场亦陷于停顿。
这些正是“房地产金融与投资”副修课程要回答的问题。副修专为修读工商管理（荣誉）学士（金融及银行学）的学生而设，在学位以外加入一条专业路径，包括七个专门科目：城市与房地产经济学；房地产法律、金融与监管框架；城市规划与土地法；房地产测量、估价与表现分析；房地产金融与投资；房地产发展实务与融资；以及房地产作为全球资产。这条路径获皇家特许测量师学会（RICS）按“估值”（Valuation）路线认可。学生亦会完成副修课程中的专业实务挑战，把课堂所学放到实务导向的问题上检验。修读认可路线的学生，毕业后可透过相关工作经验及RICS专业能力评核（Assessment of Professional Competence），迈向专业测量师资格。